Die Gebäude im Bereich der Stichstraße Im Schellenkönig 1 bis 20 sowie die Stichstraße selbst wurden in den 1950er und 1960er Jahren auf Grundlage von Bebauungsplänen genehmigt und gebaut, die in nicht öffentlicher Sitzung beschlossen wurden (sogenannte Nö-Bebauungspläne). Dies gilt teilweise auch für die Gebäude im Steingrübenweg. Da bei nichtöffentlich beschlossenen Bebauungsplänen grundsätzlich davon auszugehen ist, dass diese formell nichtig sind, ist die Folge nun, dass dort in der Regel wieder die Vorgängerpläne ihre Rechtskraft erlangen. Deshalb ist eine Bebauungsplanänderung erfordelrich, damit die vorhandene und genehmigte Bebauung erhalten bleiben und planungsrechtlich gesichert werden kann.

 

 

In den beschriebenen Bereichen an der Stichstraße Im Schellenkönig und im Steingrübenweg ist dies der Bebauungsplan 1938/58 zur Stadtbauplan-Änderung im Bereich der Sonnenberg-, Richard-Wagner-Straße, Stafflenbergstraße und des Steingrübenwegs. Gemäß dieses Plans liegen die Stichstraße Im Schellenkönig mit der angrenzenden Bebauung sowie Teile der Bebauung im Steingrübenweg im Bauverbot.

 

Die Einbeziehung einzelner Grundstücke der Stafflenbergstraße und Sonnenbergstraße in den Geltungsbereich ist erforderlich, um den Bebauungsplan im Süden sinnvoll abzugrenzen. Gleichzeitig bestehen hier teilweise Unstimmigkeiten zwischen Bestand und geltendem Bebauungsplan, die zum Teil ebenfalls aus der Nö-Problematik entstanden sind und mit diesem Bebauungsplan korrigiert werden sollen.
Neben der Sicherung der bestehenden Bau- und Freiflächenstruktur wurde auf einigen Flächen die Möglichkeit einer zusätzlichen Bebauung geprüft.

 

Diese Baumöglichkeiten wurden jedoch nicht in Anspruch genommen. Auf den nahezu unversiegelten Grundstücksflächen hat sich dadurch im Laufe der Zeit eine vielfältige Vegetation mit straßenbildprägenden Sträuchern und Bäumen entwickelt. Die im Verfahren durchgeführte Umweltprüfung hat ergeben, dass nach Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange auf dem Flurstück eine Bebauung möglich ist. Mit einem Bauvorhaben auf diesem Grundstück sind jedoch Eingriffe in Natur und Landschaft verbunden, die auf dem Grundstück selbst nicht ausgeglichen werden können. Mit dem Eigentümer des Grundstücks wurde daher ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen, in dem sich dieser verpflichtet, die Kosten für die erforderliche Herstellung und Unterhaltung einer Ausgleichsfläche auf einem städtischen Grundstück zu übernehmen.

Darüber hinaus werden die Bauverbotsflächen westlich bzw. unterhalb der Richard-Wagner-Straße in den Geltungsbereich mit einbezogen. Die dort bestehenden Gebäude wurden nur widerruflich im Bauverbot genehmigt. Eine Verfestigung oder Erweiterung der dortigen Bebauung ist städtebaulich nicht vorgesehen. Städtebauliches Ziel ist es vielmehr, den von weither sichtbaren Hangbereich westlich der Richard-Wagner-Straße bzw. unterhalb der Villa Reitzenstein dauerhaft von Bebauung freizuhalten.

 

Klimatische und ökologische Belange sprechen dafür, diesen im Rahmenplan Halbhöhenlagen von Bebauung freizuhalten. Diese bisher mit Bauverbot belegten Bereiche sollen zukünftig als private Grünflächen festgesetzt werden. Dadurch wird gewährleistet, dass das Ziel des Freiflächenerhalts an dieser Stelle planungsrechtlich gesichert wird. Der Bestandsschutz der bestehenden Bebauung bleibt erhalten und ermöglicht Unterhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Neubauten oder Erweiterungen der baulichen Anlagen sind jedoch nicht zulässig.